【REITs美股有哪些？】3個優缺點分析REITs該不該買？
相信很多人都很羨慕所謂的包租公、包租婆，並且很希望自己也有租金可以當作被動收入來源對吧？
不過要買一間房子對大部分小資族都不是輕鬆的事，往往辛苦賺錢存到頭期款就要花上好幾年，而買到的第一間房很多人又會拿來自住用…有沒有門檻比較低就能投資房地產的方法呢？
其實真的有！這個方法就叫做不動產投資信託基金，也就是你可能聽別人說過的 REITs，為什麼很多小資族喜歡投資 REITs 呢？
這篇文章會詳細的告訴你，你就會發現原來投資房地產沒有想像中那麼難！
什麼是REITs？
REITs 是Real Estate Investment Trust的縮寫，翻譯過來就是「不動產投資信託基金」的意思。
它是可以在股票市場中交易的一種金融商品，簡單來說就是將不動產證券化，讓你可以透過小資金就可以投資不動產(房地產)。
投資 REITs 就好像你擁有一部分的房地產權，假如一棟房地產要3,000萬美金，而你擁有其中的『1 / 3,000萬』，就感覺是「你擁有那棟房地產中的一小塊磁磚」一樣。
REITs的現金流主要來自租金收入、維修管理費、出租率等，不過大多數出租對象不是一般住宅，而是租給商辦、數據中心、工業用地、醫院等，甚至連土地出租、建築物上的設備等都可以算是項目之一，也因此他們的現金流收益跟租給一般住戶比起來可以說是非常穩定的。
另外在美國的REITs有被規定90%以上的獲利必須配發給股東當作股息，也因此他們可以免掉一些稅務。
🔺 真實的房地產投資信託有可能是商辦、購物廣場、數據中心等。圖片來源：網路
REITs優缺點分析
你可能好奇那投資 REITs 跟投資真實房地產有什麼差異呢？下面分析REITs的優缺點，以及它跟真實房地產的比較給你看。
REITs 優點1：投資門檻低
REITs的買賣就跟股票一樣，可以直接在股票市場上購買，而且購買金額不像要買真實房地產一樣這麼大，很多都是台幣1~2萬內就能買到的。
這樣的模式大大降低投資門檻，小資族也可以輕鬆參與房地產的投資。
☛ 延伸閱讀：如何存錢？5種存錢方法，輕鬆存下第一桶300萬！
REITs 優點2：收益穩定
營運良好的 REITs 公司收益幾乎都非常穩定，因為收益都是來自租金與房屋管理費用等，只要租客與企業在租賃相關地產沒有出現違約，現金流一般來說都會很穩定。
如果你是投資美國REITs的人，因為美國規定REITs要將90%以上的營利配發給股東，因此身為股東的你就會擁有非常穩定的股息收入。
【補充】
以一檔美股每個月會發股息的REITs（#O）來舉例，假如20年前你就花10,000美金投資在這檔REITs上的話，包含所有價差、股息成長、股息再投資等等，你現在可以每個月將近有22,000元台幣的股息可以領，是不是就跟真的收租一樣呢！
☛ 延伸閱讀：如何做好理財規劃？5個理財步驟協助你慢慢成為有錢人
REITs 優點3：有效抗通膨
我們知道通貨膨脹除了最基本的食物會漲價以外，房地產也是另外漲最兇的一個項目。
所以如果你持有REITs的股票，基本上你就不會怕資產被通貨膨脹給吃掉了，因為你的REITs也會跟著漲價、股息也會跟著越來越多。
☛ 延伸閱讀：股票資產配置怎麼做？5種簡單打贏通膨的好方法！
REITs 缺點1：無實體資產
REITs 最大的缺點就是你不會看到實體房地產，不像你投資實際房地產套牢時，你至少還有一間房子可以居住。
因為投資REITs等於是參與到一間公司掌管的所有房地產，所以你不會知道你投資的房地產的外觀、位置等細節。
REITs 缺點2：需要考量管理團隊績效
你投資 REITs 所參與到的房地產是由一間公司管理的，換句話說就是你的投資報酬率跟這家公司經營的能力息息相關，有效率的公司團隊才能提高他們的出租率，這樣你的投資報酬也才會高。不是像許多人以為的可以無腦投資。
REITs 缺點3：不會有爆發性成長
投資 REITs 並不像是直接持有一間房地產，絕對不會有一年100%的績效出現。
因為 REITs 主要是以房租當作收益，所以正常情況下房地產的租金不會爆發性的上漲（否則誰還願意租呢？），所以當然你的投資收益也不太可能爆發成長。
但持有真實房地產除了租金收入外，也非常有可能因為物件本身價格的上漲而有一年100%的獲利，所以這兩者收益來源還是有點不同。
🔺 所以投資REITs不是只有投資一間房地產，你反而是投資在一群要出租的房地產，然後收租金。圖片來源：property-investment.net
以下從REITs 跟真實不動產的比較表中，你就可以清楚了解兩者的不同與各自的優缺點：
| REITs | 真實不動產 | |
| 是否持有真實不動產 | 否 | 是 |
| 管理方式 | 信託公司管理 | 持有房地產的人自行管理 |
| 法律需求 | 信託公司管理 | 要求高，但可請代書處理 |
| 價格透明度 | 非常透明 | 部分不透明 |
| 流動性 | 台股：低 美股：高 | 看物件所在地區 |
| 投資金額需求 | 很低，美股最低50美元就可以投資 | 很高，自備款至少約一百萬台幣 |
| 價差獲利模式 | 股票價差（但波動沒那麼大） | 房地產本身價差（可能可以到很大） |
| 現金流 | 股息收入 | 租金收入 |
要如何投資REITs？
投資REITs的方式也很簡單，只要有美股券商帳戶就可以買賣相關的個股和ETF來投資，而且很多券商都有提供手機APP下單的功能，非常方便。至於有哪些相關的 REITs 可以參考呢？底下會以美股為主介紹一些給你看。
美國的 REITs 採公司管理制的方式在經營，經理人通常就是房地產的專家，可以跟銀行借款或是公開募資，透過收購更多房地產、地上權來拓展公司業務。比起台股REITs，美國REITs的經營方式因為比較自由、有效率，收益相對來說可以很穩定。
另外美股的REITs有個跟台股很不一樣的地方，台灣 REITs 只有商辦、商場為主，但是美國的 REITs 種類很多，包括商辦、百貨商場、旅館、醫院、辦公室、停車場、數據中心、無線傳輸基地台、工業倉儲、物流中心等非常多元。所以我們會更推薦美股的 REITs 喔。
這邊也幫你補充，一般在評估一間公司的時候我們會去看它的EPS還有ROE，但是在評估一間REITs公司的時候，你需要特別多看一項指標，那就是營運資金(Funds From Operations，FFO)或是調整後營運資金(AFFO)，從這裡可以比較準的看出公司真正賺到的錢。
美股 REITs 個股介紹
底下介紹三檔美股REITs的個股給你參考：
1. American Tower Corporation (股票代碼#AMT)：主要收益來自無線基地台，例如AT&T、Verizon、T-Mobile、Sprint等電信商。20年來平均年化報酬率約有11.37%。可以參考他們官網 https://www.americantower.com/
🔺 如果你看好未來美國的5G，也許這方面的REITs也是一個機會。圖片來源：Dividend Channel
2. Realty Income Corp (股票代碼#O)：租客主要為零售業，像是Walgreens、7-11、FedEx、Dollar General、Walmart沃爾瑪、Home Depot等。20年來平均年化報酬率約有36%，官網為 http://www.realtyincome.com/
🔺 雖然零售業是很無聊的產業，但這20年的報酬率卻是很高。圖片來源：Dividend Channel
3. TORE Capital Corporation (股票代碼#STOR)：租客主要為餐廳、健身、寵物醫療、醫療等，也是是巴菲特唯一有投資的REITs。20年來平均年化報酬率約有07%，官網為https://www.storecapital.com/
🔺 可以看到這檔REITs波動稍微比較大。圖片來源：Dividend Channel
☛ 延伸閱讀：Firstrade開戶教學！！超完整開戶教學圖解流程一次看
☛ 延伸閱讀：嘉信證券開戶，美國第一大券商，超詳細圖文步驟教學
美股 REITs ETF 介紹
但如果你覺得個股挑選上太複雜，也可以挑選REITs的ETF來代替個股，而且又可以幫你做好分散風險，當然再次強調，挑選ETF仍然要注意它的規模、交易量、成分股等細節，不要無腦投資。底下也提供三檔美股REITs的ETF給你參考，分別是 #VNQ, #USRT, #IYR：
| 股票代碼 | #VNQ | #USRT | #IYR |
| 全名 | Vanguard Real Estate ETF | iShares Core U.S. REIT ETF | iShares U.S. Real Estate ETF |
| 規模 | US$28.6B | US$1.41B | US$3.44B |
| 總費用 | 0.12% | 0.08% | 0.42% |
| 殖利率 | ~4% | ~4% | ~4% |
| 成分股 | 182檔 | 151檔 | 116檔 |
| 近15年年化報酬率 | 7.69% | 3.19% | 8.63% |
🔺 Vanguard Real Estate ETF(#VNQ)含股息再投資在近16年期間，平均年化報酬率大約是7.69%。圖片來源：Dividend Channel
☛ 延伸閱讀：ETF缺點是什麼？投資ETF很好賺嗎？100%沒風險？
☛ 延伸閱讀：ETF怎麼買？影響ETF的績效3大原因＋挑選5大原則
總結：誰適合投資REITs？
從上面的分析你會發現其實REITs跟真實房地產都有各自的優缺點，那到底誰適合投資REITs呢？
如果你是房地產新手或是小資族，我們會建議你先從投資REITs開始，因為REITs門檻低，你可以快速參與市場成長，另外它也比真實房地產來得更資訊透明、流動性也高，對於投資新手來說相當友善。 真實的房地產好處是你真的擁有一間房子，租金穩定的話可以是非常棒的現金流，只是投資真實房地產有更多眉角跟陷阱，因此會需要花更多時間研究和學習喔。
底下也給你看看REITs在20年之間的平均漲幅，其實遠遠超過美股大盤，所以這也是為什麼很多人喜歡它的原因，但是最後仍然要再次提醒你，REITs也需要仔細挑選再買，千萬不要以為可以無腦投資喔。
🔺 REITs在20年之間的平均漲幅高達9.9%，遠遠勝過美國大盤的平均漲幅5.6%。圖片來源：newsweek.com
-